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A Iguatemi (IGTI11) anunciou o fechamento do acordo para aquisição do Pátio Higienópolis e Paulista por R$ 700 milhões. A transação totaliza R$ 2,585 bilhões, com a Iguatemi pagando R$ 490 milhões à vista e R$ 210 milhões em parcelas ao longo de 24 meses, enquanto os fundos imobiliários BB Asset, XP e Capitânia aportarão R$ 1,478 bilhão, e o Funcef, R$ 250 milhões.
Uma participação restante de 6% no Pátio Higienópolis (no valor de cerca de R$ 160 milhões) está sendo oferecida a uma family office, que atualmente está realizando a due diligence sobre o ativo e decidindo se seguirá com o investimento ou não.
O Santander destaca que, caso a family office opte por não adquirir a referida participação, a participação da Iguatemi no negócio poderá aumentar para cerca de R$ 860 milhões, elevando sua participação final no Pátio Higienópolis para 36%.
A empresa reafirmou que manterá sua alavancagem abaixo de 2 vezes EBITDA (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) até o final do ano de 2025 e está considerando vender participações minoritárias em alguns ativos para equilibrar suas finanças, com a expectativa de levantar R$ 300 milhões, segundo reportagens na mídia.
O Santander vê a transação como estrategicamente importante, com a Iguatemi consolidando uma posição competitiva dominante no mercado de São Paulo, com quatro ativos de primeira linha nas melhores regiões da cidade.
Por outro lado, embora reconheça a força de ambos os ativos, o Santander destaca que a transação será realizada a uma taxa de cap rate (taxa de capitalização) dilutiva (cap rate de entrada em 2025 de 7,4%, contra cap rate projetado para 12 meses da Iguatemi de 17,4%), com o capital sendo investido pelo menos 40% acima do cenário base (R$ 500 milhões).
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Analistas do Santander também projtam um impacto marginal no AFFO de 2025 e 2026 da empresa e reconhece que a transação pode ter um impacto maior no sentimento dos investidores, dado que o capital investido ficará acima da orientação da empresa.
Embora reconheça que essa notícia já esteja precificada com a ação negociando a uma avaliação excessivamente descontada — Preço/ AFFO de 7,5 vezes em 2025, implicando um spread de cerca de 585 bps em relação ao título vinculado à inflação de 10 anos — o banco considera que as ações ainda podem ter um desempenho inferior ao de seus pares nas próximas semanas.
O Santander manteve recomendação de compra e preço-alvo de R$ 34,50.